美国生活公司洛杉矶河滨县物流中心项目商业计划
项目总计三千一百万美元接受62位投资人
综合商业计划书
Riverside one 有限合伙业
概览
Riverside One Limited Partnership 是一家华盛顿州注册的有限合伙企业（以下简称「合伙企业」）将收购位于加州河滨市相关联但 是独立发展的两个地产项目，佩里斯项目是位于北佩里斯大道，佩里 斯市，加州（California 92571)、一块面积达29.25英亩的有待发展物 业，合伙企业将拥有产权、整修、出租与管理三栋两层楼房，合计384,025平方英呎土地和物业可供办公室、或仓储使用，并附有适用 的停车场。本项目位于佩里斯市（City of Perris），在河滨县东南方15 英里，隶属于河滨县（Riverside County）。（Zevo Driver project)泽沃大道项目是位于加州佩里斯市南部25英里，泽沃大道42000号的一块9.7英亩的物业发展项目，合伙企业 将拥有产权、整修、出租与管理两栋单层楼房，合计有255,575平方 英呎可供办公室、或仓储使用，并附有505个停车位。该项目位于加 州特曼库拉市，在河滨县南部35英里。
对于佩里斯项目，合伙企业计划花费135万美元用于场地的修整， 包括该场地的室外照明更新，场地日常的清洁修整，这样该场地可以 用来作为一个集装箱集散地。同时合伙企业计划投资384万美元来改 善原有的物业，包括对每一个独立单位，装修墙面，改善水管，电路，空调系统等。计划到201较快4月完工时，该项目成为一个理想的轻工 业办公与仓储基地。
同样的合伙企业计划花费36万8千1百30美元用于泽沃大道项目的 日常维护管理，计划花费100万美元用于该项目物业内部的改善。希望在201较快4月完工时，该项目也成为理想的轻工业办公与仓储基地。
合伙企业预估本项目之总成本将达三千一佰万美元 （$31,000,000），包含土地取得成本、建筑设计与许可费用、营建成 本、营业准备金、与税金。
预估项目进度时间表
佩里斯项目
产权交割： 201较快7月
建筑物开始整修： 2013 年1 月
建筑物完成整修： 2013 年4 月
稳定出租： 2013 年11 月
泽沃大道项目
产权交割： 201较快9月
建筑物开始整修： 2013 年1 月
建筑物完成整修： 2013 年4 月
稳定出租： 2013 年11 月
地点--河滨市
两个项目都坐落位在加州河滨市（City of Riverside），佩里斯项目与泽沃大道项目分别距离河滨县15英里与30英里河滨县位于美国西南部地区，地处洛杉矶县东南方、橘县与太平洋东方、圣地牙哥与帝王县北方、圣伯纳迪诺县南方、以及亚利桑那州西方。
当地正在复苏中，但步伐和缓。经济看似处于静止， 观望或延迟的状态。当不确定性因素缩小，以及紧缩信用与家庭资产 负债调整之逆势减少后，我们预估未来数年，经济可望成长。
本项目的物业，位在投资移民试行办法（Immigrant Investor Pilot Program）所定义之区域中心（Regional Center）内，本区域中心之主 要目标在于，将移民投资人的资金导向创造就业与改善邻近区域。本 项目的房产位在目标就业区域范围内（Targeted Employment Area；简 称TEA），根据EB-5 投资移民办法，可适用投资额$500,000。
合伙企业购买与开发本房产符合区域中心之目标，兴建新办公室 轻工业厂房的项目，亦符合EB-5 之投资与创造就业的规定。
市场分析
河滨县如同美国大多数地区，经历一场商业不动产市场的大衰退，本次衰退期源自200几年初开始，而河滨县是美国首先感受到次级房贷危机、与相关流动性资产危机影响的地区之一，目前已是此向下循环的第六年，我们相信本地区之商业市场已经触底反弹或已接近底部。
我们相信本房产的购买价格远低于市场行情，将可让合伙企业在 佩里斯项目与泽沃大道项目可以每年每英呎2.16 美元和4.80美元/ 英尺收取租金，较低廉的房租显然将可帮助合伙企业在吸引与留住优 质租户上的竞争优势。此外本项目弹性的特质将可吸引更广泛、对混 合工业、办公室、以及仓储等多重用途建筑有兴趣之潜在租户。本项 目的目标客户，是那些希望以较该地区行情支付较低廉房租，以及邻 近河滨县优越交通网络的租户。
管理
本合伙企业是美国生活公司所管理的三十多家投资企业之一。美 国生活公司收购、开发、重建与管理华盛顿州大西雅图地区内老旧的 工业仓库及新的房产。美国生活公司之主要创办人于1980 年代初期， 即开始在西雅图地区投资，若将公司旗下所有相关联的投资事业视为 一个集团，美国生活公司是大西雅图地区规模较大的地主之一，拥有
及管理250 多万平方英呎的房地产建筑。
本合伙企业是美国生活公司第三次进入南加州的事业，费时将近 四年时间与其在加州的开发伙伴美国全球开发公司(USA Global Development Company)共同研究该市场，而本项目是个符合美国 生活公司稳健标准之投资机会。美国生活公司与美国全球开发公司共 同确定本投资机会、遵行法律程序、协商购买条件、及开发本项目的 初期概念。
商业模式
本合伙企业有两项主要的商业目的，即：
1. 透过营运及风险调整，为投资人提供优厚的按月流动现金收入。
2. 藉由的地理位置、优越的现金流量，以及河滨县地区的经济成 长，获得资本的增值。
本合伙企业是三十多家类似的有限合伙企业之一，全部有限合伙 企业都遵循相同的成功商业模式：成立一家有限合伙企业，筹募足够 资金，收购和开发房地产、缴清房产的抵押贷款，以及设立充足的准 备金因应地震灾害以及建筑物结构之修缮。这些措施，可确保有限合 伙企业所拥有之改建后的房产，不须承担抵押贷款的债务。这种零债 务模式可降低资本损失的风险，因为这种模式可排除收入不足、无法 支付抵押贷款时，银行查封的可能性。
零负债可使有限合伙企业有能力投资于高品质的房屋整建工程、 投入更多时间，可获利的条款下，吸引合适的租户，终达到增加合 伙企业的现金流量。，对于希望在退休后拥有稳定收入来源的人士，零负债模式提供的保障。
投资人将获得可使用之现金流、及资本交易的百分之七十（） 之净收益。美国生活公司将获得百分之三十（部分）的可使用现金流， 并且在投资人从合伙企业收回其投资资本后，美国生活公司将可获得 资本交易的百分之三十（部分）之净收益总额。
合伙企业预估在201较快11月，出租率稳定之后，可使用现金流量 将能为投资人带来约4.部分的现金报酬。市场发生通货膨胀时，获利应 会增加，而当市场状况发生变化时，获利亦将随之发生变化。
收购条款
佩里斯项目(PERRIS PROJECT)
美 国 生 活 公 司 成 立 本 合 伙 企 业 ， 以 9 百 45 万美 元 万 美 元（$9,450,000）现金价格，从相关企业，美国生活发展有限公司收购上述佩里斯项目。本项目之收购交易将于2012 年7月交割。收购价格 较佩里斯项目比CBRICHARD ELLIS 在201较快12月14日报价便宜三百 五十万美元（$3500,000）。 RICHARD ELLIS 在201较快12月14日报价 完整鉴价报告副本可供索取。
本合伙企业将投入一千七百四十万美元（$17,400,000） 购买及 开发佩里斯项目。本合伙企业预估营建成本（软硬体）约为$6,495,250，并预算增加$1,043,306 之额外预算，用以支付专业费用、租赁佣金、 以及流动现金之准备金，直到本房产营收之现金流量足以支付营业费用为止。合伙企业可能寻求信用贷款或其他融资方式，以确保其于支付营建支出之能力。此信用将是普通合伙人的承担，倘若普通合伙人 并未在该项目投入资本。
泽沃大道项目（ZEVO DRIVER PROJECT)
美 国 生 活 公 司 成 立 本 合 伙 企 业 ， 以 9 百 85 万美 元 万 美 元（$9,850,000）现金价格，从相关企业，美国生活发展有限公司收购 上述泽沃大道项目。本项目之收购交易将于2012 年9月1日交割。收 购价格较佩里斯项目比CB RICHARD ELLIS 在201较快9月30日报价便宜 十五万美元（$150,000）。 RICHARD ELLIS 在201较快9月30日报价完 整鉴价报告副本可供索取。
本合伙企业将投入一千三百六十万美元（$13,600,000） 购买及 开发泽沃大道项目。本合伙企业预估营建成本（软硬体）约为$2,388,130，并预算增加$995，025 之额外预算，用以支付专业费用、 租赁佣金、以及流动现金之准备金，直到本房产营收之现金流量足以 支付营业费用为止。合伙企业可能寻求信用贷款或其他融资方式，以 确保其于支付营建支出之能力。此信用将是普通合伙人的承担，倘若 普通合伙人并未在该项目投入资本。
好年华资质
