日本是上老龄化为严重的国家之一，养老问题成为政府的重要课题。今年4月，日本政府总务省公布上年度人口统计结果显示，截至201较快10月，日本65岁以上高龄人口所占总人口比例打破1950年以来的纪录，首次上升到25.部分，也就是说每4名日本人中就有一名是65岁以上高龄者。由于日本经济长期萧条，老年人生活水平逐年下降，养老问题日益突出。同时，政府的财政赤字高筑，社保经费已到入不敷出的地步。
日本人的持房比率较高，拥有一套住房是日本人一生的梦想。据日本政府调查，日本老人拥有住宅的比率高达8部分，拥有两套住宅的比率超过部分，还有相当一部分老人拥有土地和山林。日本的地方政府发现老人可以将房地产作为养老生计的途径。198较快，东京都武藏野市政府率先引进“倒按揭”的以房养老模式。之后不久，日本政府研究推出“长期生活支援资金贷款”政策，鼓励各地政府根据本地区情况推广“以房养老”的办法。30多年来，日本各地实施出台多种形式的“以房养老”模式，以满足不同老人的需求。
在日本，“以房养老”模式大体可以分为“政府主导型”和“民间参与型”。政府主导的“以房养老”条件比较宽松。一种办法是直接融资方式。提出申请的老人（一般要求65岁以上）可以将房产或地产作为抵押，然后从政府机构获得养老金。养老金可以逐月领取，也可以按季度领取，但养老金领取总额不能超过抵押房地产时价的，申请者还需要担保人。申请者故去后，由担保人变卖抵押的房地产后，一次性归还养老金。另一种办法是间接融资方式。政府接受申请者的申请并予以审查，然后政府作为中介介绍给金融机构，再办理房地产抵押和领取养老金的手续。一般来讲，由于政府出面介绍并提供审查担保，申请者信誉较高，办理“以房养老”的成功率也较高。
民间参与的方式是由民间金融机构直接经营“以房养老”的抵押和融资，但条件比较严格。申请者必须在65岁以上，并拥有完全独立的房地产产权，不能与子女同住，担保人必须是法定继承人，而且房地产用于抵押时必须经过所有法定继承人的同意，甚至还要求必须是独门独院的建筑，不能是公寓式住房。申请者所获养老金的总额不能超过抵押房地产时价的甚至还低，而且还要交还一定的利息。申请者故去后，担保人必须在短期内一次性偿还养老金的本金和利息。
近年来，日本的房地产商也瞄准“以房养老”市场。因为许多老人居住的房屋破旧，自己无财力重建，房地产商就向老人支付重建资金，老人则将房产委托给房地产商，待老人故去后，房地产商变卖房产后收回支付的重建资金和利息。
事实上，日本“以房养老”的做法虽然起步较早，但普及率并不高，成效平平。首先是因为日本经济长期低迷，房地产价格持续下滑，抵押风险较高，金融机构望而却步。其次是日本老人仍有将房地产作为遗产转给子女的传统思想，不愿意放弃手中的资产。再就是近些年金融机构饱受金融风暴冲击，资金运作面临巨大风险，限制了金融机构涉足“以房养老”市场的积极性。因此，如何保持“以房养老”市场的稳定，减少风险，是日本今后需要解决的问题。
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