“以房养老”是西方发达国家常见的一种养老模式，指老人将自己的产权房抵押或者出租出去，以定期取得一定数额养老金或者接受老年公寓服务的一种养老方式。在各国特色不同的“以房养老”实践中，“反向抵押贷款”，也使用多。它早源于荷兰，发展成熟、代表性的当属美国。
20世纪六七十年代美国开始出现“住房反向抵押贷款”，贷款产品种类也较多，定期年金、住房使用期年金、分期递增年金、信贷额度等支付方式都已出现，贷款利率包括利率和浮动利率两种。不过，其前期发展比较缓慢，并没有开展多少实质性的业务。
随着社会养老保障压力增大，美国政府开始关注“住房反向抵押贷款”，并通过《1987国家住房法案》。198几年，住房抵押贷款机构房利美尝试对“住房反向抵押贷款”进行资产证券化，在二级市场上出售证券化产品，这在很大程度上提高了住房反向抵押产品的流动性，减少了这一产品周期长、占用资金量大的弊端。此后，“住房反向抵押贷款”在美国大规模推广，并有公共保险部门提供的保险。证券化及公共承保等措施的推行，促进了这一市场的初步发展。
本世纪初，“住房反向抵押贷款”市场高速发展。200几年后，美国次贷危机并未对其产生太大冲击。
“以房养老”风险几何？
从发达国家“以房养老”的经历看，“以房养老”要推广，需要为老人提供可靠的保障，灵活的放款和赎回安排，而这离不开政府的保险和背书。但是，由于此类贷款周期长、风险大，如何防控政府保险背后的风险，尤其当一国经济遭遇重大危机、违约事件大量出现时，依然值得警惕和探索。
以美国为例，201较快美国联邦住房管理局下属的共同抵押基金亏空163亿美元，其中“倒按揭”贷款“贡献”52亿美元。主要原因是金融危机爆发，美国房价大跌，经济陷入衰退，大批老人的生活和经济状况发生显着变化，违约事件大量增加，作为贷款的保险方，该基金大量失血。
为此，去年8月，美国总统奥巴马签署《反向抵押稳定法》，该法授予美国住房与城市发展部就老人办理“倒按揭”贷款进行重大调整的权力。9月初，修改方案下发能办理此类贷款的金融机构。新的方案旨在降低老人未来违约的风险，主要措施包括减少金融机构放款方式和利息差别，限制年内的放款金额，并新增一个第三方托管账户用于支付物业税和保险费等。
所有采取“以房养老”的发达国家，都拥有由公共财政支持的良好的基本养老服务体系，“以房养老”只是一种补充性的养老选择。
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