美国CMB 区域中心投资项目

开发概况
 
拟议开发项目将包括三栋多层建筑（3到4层），含79个住宅单位（75套平层公寓和4套联排别墅）。三栋住宅楼将建在两组裙房结构上，中间以大型开放式园林庭院间隔。裙房设计为单层，为住户提供有门禁安全保障的停车和储藏空间。此外，TNHC 也正在与建筑师合作，尝试在裙房结构中开发私人的封闭式车库。每套平层公寓的面积平均是2,863平方英尺。由于拟建项目地势较高，且以裙房结构为基础向上修建，因此大部分住宅单位视野良好，能够部分或全部看到海景和高尔夫球场。联排别墅单位也能观赏到内部花园景观和城市景观。
    不仅如此，拟建项目还包括一个健身场所和俱乐部室，可以俯看整个乡村俱乐部的高尔夫球场。这种共享空间既可以满足买家需求，又没有独栋家庭住房产权所承担的维修责任。整个
社区计划以198个停车位满足住户停车需求（每个单位2.5个停车位）。单位内饰将采用花岗岩台面、实心门、欧式橱柜并配备Wolf 和Sub-Zero 品牌家用电器。外部将饰以光滑灰泥表层、正宗粘土屋面瓦和预制混凝土板，并大量使用玻璃和宽大阳台对建筑物进行点缀。整个小区充满奢华的海滨生活格调，成为苛求室内/室外生活情趣的买家的理想之选。
    项目目前计划于201较快1月动工，201几年8月竣工。
 
担保和经济性预测
 
开发商权益和债权合计资金：110,000,000美元
CMB EB-5 投资基金：38,000,000美元
项目建设总成本：148,000,000美元
创造的间接就业岗位数量的初步估算：1,028
 
1.100万美元投资的筹组结构是：由一家CMB有限合伙公司担任贷款人，向Hillwood 提供贷款，Hillwood 作为该合资企业安排的合作伙伴之一，负责开发本住宅项目；
 

1. Hillwood 将以其在本住宅项目开发时建立的所有权实体中持有的合伙权益（membership interest）为抵押品，质押给EB-5 投资者；
    
2. 担任房地产开发合资企业合伙人的Hillwood 实体负责定期支付利息，偿还贷款，承担相关财务义务；
    
3. 土地出售和住宅出售所产生的项目收入，将抵押给贷款人，并支付给有限合伙公司，作为其年度回报；所有年度支付必须先付给所有EB-5投资者，然后才能向Hillwood 进行任何分配；
    
4. 必须先偿还CMB Limited Partnership 的投资贷款，然后才能向Hillwood 返还资金和进行利润分配；
    
5. 与Hillwood 签订的贷款协议由以下抵押品提供担保：Hillwood 所持有的Hillwood 开发实体的合伙权益，以及日后当住宅单元出售时签订的附带释放条款的次级房地产信托契约作为抵押。
    
6. 合伙公司投资者预计可得到部分的年回报率。借款人必须每季度支付一次贷款利息，本金一次付清。

8.贷款期限为几年。根据拟予贷款的住宅项目具体情况及其兴建计划，借款人有可能提前偿还贷款。如果原定每季度支付一次的股息未能按时支付，或CMB 贷款人提供的贷款本金到期未能一次偿还给CMB贷款人，则Hillwood 构成违约。
 
*本材料所含全部说明、财务预测和预报均为初步性质，以后续变动情况为准*
 
 
免责声明：这并不构成要约出售证券或征求购买证券的要约。潜在投资者执行认购协议应以书面发售备忘录和出售该基金证券。单位的提供和出售（I）在美国国外需符合证券法规例的S条例及（ii）在美国境内依据证券法4（2）条和D条以及依据法律的国家和司法管辖区发行的同类豁免。在法律不允许提供和出售的条件下，没有报价出售可以制成任何司法管辖区内，向任何人出售或征求单位。
 
协作
CMB 区域中心自豪地邀请到Hillwood Development Company 和The New Home Company（TNHC）这两家优质美国开发商参与这项投资协作。CMB 旗下的Group VIII 曾向加州圣伯那迪诺县（San Bernardino County）多个Hillwood 项目提供贷款。
我们的百万美元投资计划也将向Hillwood 提供贷款，投资房地产开发业务。Hillwood 的百万美元项目所涉及的投资不仅来自于作为开发商的Hillwood，还有另一家非常和成功的房地产开发商The New Home Company 也提供了资金。尽管如此，每项投资的借款人仍然是Hillwood 的下属实体，就像CMB Group VIII 的模式那样。
在CMB 此前为开发原加州圣伯那迪诺县诺顿空军基地而进行的合伙投资中，CMB 就曾与Hillwood 展开过密切协作，取得了不错的成果。实际上，CMB 与Hillwood 的关系可以追溯到2000年。近，CMB 和Hillwood 刚刚再次联手，通过CMB Infrastructure Investment Group VIII（2012）继续圣伯那迪诺地区的开发。Hillwood 是Ross Perot, Jr 私人所有的企业，有着逾2几年的商业、工业和住宅开发行业经验。迄今为止，这家开发公司已经拥有并管理着超过75个社区的物业项目，目前正在开发的社区/投资项目达到35个。自198几年以来，Hillwood 已经开发了逾21,000块住宅用地，创造了逾9.55亿美元的收入。目前，Hillwood
拥有或控制着大约4亿美元的地块和储备土地。
The New Home Company 由四家声誉卓著的房地产开发企业合并组建。每家创始公司都曾荣获“美国建筑公司”和“年度建筑公司”等重要的行业大奖，以及本地、地区和住宅建筑组织颁发的设计奖项。这些建筑企业时而联手并肩，时而独展所长，为我们营造出的生活环境。在他们所打造的社区中，有些成为加州乃至全球都堪称经典的住宅项目，不但获得了巨大的成功，其设计也颇多独到之处，得到了市场的高度赞誉。Hillwood 和TNHC 近期也宣布计划，联手协作在加州全境开发多个深得市场欢迎和投资者期待的住宅社区项目。
 
机遇
本项目名为纽波特中心住宅项目（Newport Center Residences），是一个豪华公寓综合社区，位于加州纽波特比奇市。纽波特比奇地处橙县北部，是一个海边小城，也是南加州地区的热点社区。根据开发商的市场分析，当地家庭收入的中值为111,676美元，比橙县家庭收入中值高出4部分，比加州水平高出7部分。由于该市地处沿海且深受市场欢迎，因此城市建设所提供的住宅开发机会极其有限。
 
项目所在地位于该市纽波特中心区内。这是整个城市的中心，集中了多个娱乐、休闲、购物场所，也是政府机构和社区文化艺术场所的所在地。这是橙县为数不多的几个传统城市中心之一，只需步行就可轻松转换居家、工作和娱乐环境。
项目位于Santa Barbara 大道上，毗邻纽波特万豪酒店和纽波特比奇乡村俱乐附近的欧文商业走廊、约翰·韦恩机场和加州大学欧文分校相距不到6英里。从项目所在地点步行即可到达位于时尚岛（Fashion Island）的高端购物中心，并可光临数家南加州的餐馆就餐。高端零售商（如Nordstrom、Neiman-Marcus 和Bloomingdales）、餐饮场所和娱乐设施为时尚岛营造了奢华的生活环境，与拟议兴建的豪华公寓相得益彰。时尚岛近期刚刚投资1亿美元进行翻新扩建，进一步巩固其高端豪华的零售市场定位除了豪华商业设施，上纽波特湾的曼妙海景也为项目凭添了几许诱惑力。距拟建项目不到一英里，就有一个140英亩的地区公园，以其丰富的水道和广泛的步道系统成为当地居民骑车、跑步、划艇的理想场所。在这个以小户型新居为特色的市场中，拟建公寓项目将提供无人可及的豪华生活方式，只需步行一小段路，便可尽享时尚岛的主要商业、娱乐和社会福利设施带来的便利。
 
 
我们的成功纪录毫无疑问地证明了CMB 区域中心（CMB）的每项投资都以投资者为其首要关注的焦点。
 
CMB 知道投资者通常有三大目的：居留权、收回他们的投资以及获得一定的投资回报。我们每一项50万美元投资都被视为安全，有保障的EB-5 投资，面向定义清晰的目标就业区（TEA）提供，其结构亦能确保投资者实现获得绿卡和收回投资款等首要目标。现在，CMB 区域中心即将以上述目标为中心，开始新的具有突破意义的投资，而这些投资更有潜力实现超额回报。两家全美成功的住宅房地产开发商Hillwood Development Company 和The New Home Company 也将参与我们的投资。这种协作关系将促成CMB 历史上一个重要的里程碑— 成立我们100万美元EB-5 投资合伙公司。我们相信，这将成为有史以来区域中心提供的个真正具有可行性的百万美元投资项目。
 
EB-5 移民投资者计划的指引规定，投资者对新建商业企业进行100万美元的“风险性”（“at risk”）投资，并且要明确创造至少10个美国全职就业岗位。只有在目标就业地区（农村地区，或失业率比水平高出1的地区）内进行投资时，这一规定的投资限额才有可能降至50万美元。
 
无论投资50万美元还是100万美元，风险和收益都是并存的。绝大多数潜在EB-5 投资者看到50万美元投资的投资标准降低，因此会认为投入资金更少，风险也更低。但从以往的情况下，这种看法却未必正确。美国公民和移民服务局（USCIS）提供的非正式信息归纳了EB-5 申请被拒的主要原因。就I-526 申请表而言，拒签的依据一般都是目标就业区缺陷和创造就业岗位的问题。同样，申请I-829 移民的投资者也主要是由于创造就业岗位的问题和难以维持投资而遭到拒签。CMB 区域中心认为，一个精心设计的100万美元投资合伙公司将会把大部分风险降至，帮助投资者实现他们的目标，包括获得显著的投资收益。
 
CMB 区域中心已经筹组了多项50万美元投资，继续成功地满足美国公民和移民服务局和区域中心试点计划的要求。为了降低在这些目标就业区的风险，我们选择了低风险的投资项目，但我们也知道这些投资的回报率可能更低。尽管如此，CMB 仍然认为，100万美元投资有着非常鲜明的优势，而且这些优势只能在100万美元投资中找到。其中之一，就是在CMB 始终坚持以获得绿卡和为投资者实现资本回报为中心目标的同时，更有可能实现更高的投资回报率。
 
CMB 进行了严格的项目开发和尽职调查工作，为目标就业区和非目标就业区地区引进了大量高质量项目。在这些项目中，有些非常符合50万美元投资门槛的要求，有些则只能与100万美元投资计划配套。每项CMB EB-5 投资都按照业已证明了的成功业务模式进行筹组。CMB 有信心在100万美元合伙公司的业务方面继续延续我们首屈一指的成功纪录，同时大幅减少投资者的移民风险。
 
我们必须承认一点，就是并非每一位潜在的EB-5 投资者都适合进行100万美元投资。100万美元投资对投资者来说是有好处的。传统的50万美元EB-5 投资必须证明如何达到目标就业区要求，如何能够仅仅投资50万美元就足以创造充足的工作岗位。CMB 投资通常都能对这些问题予以明确的回答，我们的100万美元EB-5 投资也不例外。尽管如此，了解以下情况也是非常重要的：
 
·规避目标就业区要求简化了美国公民和移民服务局的审批流程。其他区域中心往往使用不太得力的计算方式和数据创造目标就业区，结果达不到美国公民和移民服务局的指引标准；而投资者终也不能证明他们已经达到了投资门槛。
 
·100万美元投资可以使项目选择美国富裕的一些地区落• 脚。在经济发达地区实施项目，降低了投资者的风险。传统投资者和EB-5 之外的金融投资家通常对这些地区的项目更感兴趣。此外，这些项目也能更加容易地吸引租户、运营商和业主等终用户。将EB-5 投资置于某个位于经济繁荣地区的项目，能够极大提高原始资本投资获得本金保证和按期偿还的可能性，并可能赢得更加有利的回报。
 
·采用100万美元投资计划，还可减少与创造就业岗位要求有• 关的移民风险。如果区域中心遵守EB-5 计划要求，那么只用50万美元，肯定不可能创造出10个合格的就业岗位。合资质的I-526 和I-829 移民申请通常还要包括配套的非EB-5 资金。如果采用100万美元投资计划，所需配套资金就会大幅下降。尽管每位投资者创造10个工作岗位的就业要求未变，但使用100万美元创造10个EB-5 合格工作岗位，则要比50万美元容易得多。CMB 项目中的百万美元投资者使用其100万美元的自有投资资金就能满足将近的就业岗位创造要求。通常来说，CMB 50万美元项目要求的配套开支将近总项目金额的。而采用100万美元投资计划，则会大幅降低配套资金，个别地区有可能降至部分甚至更低。
 
·从商业角度来说，按照美国国会在法令中设想的那样在目• 标就业区域内开发一个项目，由于当地的经济环境欠佳，往往在经济上更加困难。法律规定目标就业区都必须位于高失业率、经济萧条地区或农村地区。这些区域往往不适宜进行某些特定类型的开发项目，特别是房地产开发。如果将资金直接投资到富裕的非目标就业区，我们就能够避免这些困难。在更加活跃的经济环境中进行经营活动，有助于保护投资者终收回投资的目标，而且也有可能达成实现更高投资回报的目标。